เทรนด์พื้นที่สำนักงานปีนี้ ตลาดผู้เช่ากำลังกลับมา

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่พาณิชยกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าเนื่องจากผลกระทบจากโควิด-19 หลายๆ บริษัทเริ่มปรับตัวให้พนักงานสามารถทำงานจากบ้าน (Work From Home) ได้ ทำให้ผู้เช่าใช้งานพื้นที่สำนักงานน้อยลง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดสำนักงานในปี 2563 ที่ผ่านมา มีอัตราของการครอบครองและค่าเช่าที่ลดลง ขณะที่การเช่าและคืนพื้นที่สุทธิ (Net Absorption)ติดลบกว่า –80,000 ตร.ม ซึ่งเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทต่างชาติที่เป็นประเภทธุรกิจที่สามารถให้พนักงานทำงานที่ไหนก็ได้ เช่น อีคอมเมิร์ซ เทคโนโลยี สื่อโฆษณา และโลจิสติกส์ เป็นต้น ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจส่วนใหญ่ที่คืนพื้นที่เช่า ขณะที่บางบริษัทที่ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อได้ ก็ตัดสินใจปิดบริษัทและขอคืนพื้นที่ทันที สะท้อนให้เห็นถึงอัตราการครอบครองพื้นที่ของตลาดอาคารสำนักงานปรับลดลง 4.7% ปีต่อปี

ด้านราคาเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2563 ยังคงเพิ่มขึ้นและปรับลดลงในบางพื้นที่ อาคารสำนักงานเกรดเอปรับตัวขึ้น 2.8% ปีต่อปี อาคารสำนักงานเกรดบีปรับตัวขึ้นเพียง 0.2%ปีต่อปี และอาคารสำนักงานเกรดซีเพิ่มขึ้น 1.3% ปีต่อปี

ค้นหา พื้นที่ออฟฟิศ พื้นที่สำนักงาน ให้เช่า

Find Your Bangkok Office for Rent

พื้นที่จำนวนมากถูกคืนสู่ตลาด เจ้าของอาคาร (Landlord) หลายรายรอดูสถานการณ์ของตลาด (Wait and See) และมีความยืดหยุ่นในแง่ของเงื่อนไขและการเช่ามากขึ้น เช่น การต่อรองราคาเช่า ที่จอดรถภายในอาคาร อายุสัญญาเช่า และการปล่อยเช่า ซึ่งบางบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19  ใช้วิธีการปล่อยพื้นที่เช่าบางส่วน หรือ การเช่าช่วง (Subletting) เพื่อประหยัดต้นทุน การเช่าช่วง โดยปกติแล้วจะมีข้อจำกัดอย่างมากจากเจ้าของอาคาร แต่ปัจจุบันเจ้าของอาคารเปิดโอกาสให้บริษัทสามารถทำได้ หากผู้เช่าสามารถหาผู้เช่าทดแทนส่วนนั้นได้

นายปัญญา กล่าวเสริมว่า เราเริ่มเห็นสัญญาณของตลาดในการปรับความสมดุลมาเป็นตลาดของผู้เช่ามากขึ้น  วงจร (Cycle) ของตลาดกำลังวนกลับมาฝั่งผู้เช่า ผู้เช่าจะมีอำนาจการต่อรองทั้งราคาเช่าและเงื่อนไขอื่นๆ และมีตัวเลือกในตลาดมากขึ้น ซึ่งเราคาดการณ์ว่าแนวโน้มนี้จะลากยาวไปอีก 4 – 5 ปี โดยเฉพาะในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มเข้ามาใหม่ในตลาดอีกกว่า 40 อาคารหรือประมาณ 1,600,000 ตารางเมตร ซึ่งอยู่ในพื้นที่ CBD กว่า 900,000 ตารางเมตร เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอทั้งหมด โดยในปี 2564 คาดว่าจะมีอาคารสำนักงานเข้ามาในตลาดประมาณ 128,404 ตารางเมตร ได้แก่ Siamscape, Silom Center, Vanissa Building, P23, Kronos Sathorn, O–Nes Tower

หลังจากนี้จะมีอาคารสำนักงานเข้ามาในตลาดอีกค่อนข้างมาก เจ้าของอาคารจะต้องมีการแข่งขันด้านราคาเช่าและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อรักษาและดึงดูดผู้เช่า อาคารสำนักงานเกรดบีควรจะต้องพยายามและพัฒนาคุณภาพของอาคารให้ดีขึ้น บวกกับสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้าให้มากขึ้น และที่สำคัญคือต้องควบคุมราคาเช่าไม่ให้ใกล้เคียงกับอาคารเกรดเอ เพื่อไม่ให้ผู้เช่าย้ายไปอาคารเกรดเอแล้วรู้สึกว่าคุ้มค่ากว่า ขณะเดียวกันอาคารเกรดเอไม่จำเป็นต้องปรับลดราคาเช่าลงมา หากแต่เจ้าของอาคารต้องมีความยืดหยุ่นในเงื่อนไขการเช่ามากขึ้น

ในปี 2564 นี้คาดว่าภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานยังคงทรงตัว ตลาดยังคงมีความต้องการอยู่โดยเฉพาะอาคารสำนักงานตั้งแต่บริเวณ ชิดลม เพลินจิต จนไปถึง เอกมัย หลายบริษัทปรับเปลี่ยนธุรกิจและปรับตัวเข้ากับสถานการณ์มาตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 เกิดขึ้น ทำให้วีธีการทำงานเปลี่ยนไปและมีความคุ้นเคยกับเทคโนโลยีมากขึ้น แนวโน้มที่หลายบริษัทจะปรับลดและขอคืนพื้นที่เช่าบางส่วนยังคงอยู่ เนื่องจากมองว่าไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่เช่ามากเท่าแต่ก่อน

นอกจากนี้ ช่วงเวลานี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของอาคารที่จะปรับปรุงอาคาร เพื่อรองรับความต้องการในอนาคต และบริษัทที่ต้องการลดและย้ายพื้นที่สำนักงานไปยังอาคารสำนักงานอื่นที่ดีขึ้นหรือถูกลง การย้ายพื้นที่หรือเปลี่ยนแปลงพื้นที่สำนักงานมีค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง หากผู้เช่าควรต้องวิเคราะห์และวางแผนพื้นที่สำนักงานใหม่อย่างดี ซึ่งไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเอง เรามีบริการให้คำปรึกษาด้านกลยุทธ์การจัดพื้นที่สำนักงาน(Workplace Strategy and Project Services) ที่จะช่วยตอบสนองความต้องการของผู้เช่าและปรับพื้นที่ให้เหมาะสมกับการใช้งานจริงขององค์กร สามารถใช้งานพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เราไม่เพียงแต่เพิ่มประสิทธิภาพของพื้นที่สำนักงาน แต่ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายภายในองค์กรได้มากกว่า 30% ต่อปี  ส่งเสริมมูลค่าขององค์กร และยังสามารถดึงดูดและรักษาพนักงานที่มีคุณภาพ ด้วยการเพิ่มความพึงพอใจของพนักงานที่มีต่อองค์กร และเรายังมีบริหารการเปลี่ยนแปลง (Change Management) เพื่อช่วยองค์กรเตรียมความพร้อมพนักงานให้เข้ากับพื้นที่สำนักงานใหม่ อีกทั้งบริหารจัดการโครงการพื้นที่สำนักงาน(Workplace Project Management) เราทำงานร่วมกับทุกฝ่าย ติดตามและดำเนินการทุกขั้นตอนตั้งแต่การออกแบบภายใน การก่อสร้าง การบริหารความเสี่ยง และควบคุมต้นทุน เราปรับเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานให้ทันสมัย จัดหาระบบบริหารจัดการพื้นที่ให้เหมาะกับผู้ใช้งาน เพื่อมุ่งสู่ พื้นที่สำนักงานในรูปแบบดิจิทัล (Smart Workplace Design)