การให้สิทธิชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในไทย คนไทยได้หรือเสียประโยชน์?

เมื่อเร็วๆนี้ ครม. เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความคิดเห็นว่า เห็นด้วยกับกรณี ครม.ออกมาตราการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กลุ่มผู้มีความมั่งคั่ง กลุ่มผู้มีรายได้สูง กลุ่มผู้เกษียรอายุต่างประเทศ และคนที่ต้องการทำงานในประเทศไทย โดยให้สิทธิพิเศษในการอยู่อาศัยระยะยาว การทำงาน และมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้

การดำเนินการดังกล่าวยังอยู่ในขั้นตอนการกำหนดรายละเอียด เงื่อนไข รวมถึงกำหนดสิทธิและหน้าที่ รวมถึงสิทธิและเงื่อนไขในการเป็นเจ้าของหรือเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ด้วย แต่เมื่อกล่าวถึงการให้สิทธิชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินหรือเช่าระยะยาว (กรณีมากถึง 90ปี) เรามักจะพบว่า จะมีคนกลุ่มหนึ่งหรือคนบางคน ออกมาคัดค้าน ไม่เห็นด้วย อ้างว่าเป็นการขายชาติบ้าง ขายของเก่ากินบ้าง รัฐบาลไม่มีทางหาเงินอย่างอื่นแล้วจึงต้องขายสมบัติชาติบ้าง

การให้สิทธิชาวต่างชาติซื้อ / ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อการลงทุนทางอุตสาหกรรมผ่านทาง BOI หรือการนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีการดำเนินการมานานกว่า 30 ปี ซึ่งก็ไม่พบหรือพิจารณาได้ว่าเป็นการขายชาติ ขายสมบัติของประเทศ แต่หากเป็นการอนุญาติให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแล้ว มักจะมีการชูประเด็นการขายชาติ ขายสมบัติ ตามมาเสมอ

เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำหรือขาลง เราก็จะได้ยินข้อเสนอทั้งจากเอกชน ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาครัฐ นำเสนอประเด็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการอนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อ ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือในอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยมีเป้าหมายในการกระตุ้นตลาด เพิ่มกำลังซื้อหรือชดเชยกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลง

และเราก็จะได้ยินนักการเมืองฝ่ายตรงข้ามรัฐบาล หรือ นักวิชาการ หรือ บุคคลบางคนออกมาบอกกึ่งๆค่อนขอดว่าเป็นการขายชาติ ขายสมบัติชาติ หรือแม้แต่จะให้เช่าระยะยาว 60 ปี 90 ปี ก็จะมีคำพูดในทำนองเดียวกัน พร้อมกับยกตัวอย่างประเทศต่างๆในอาเซียนหรือในเอเชียว่าเขาไม่อนุญาต หรือให้สิทธิอย่างจำกัด

ประเด็นของเรื่องก็คือ “มันเป็นการขายชาติ ขายสมบัติชาติ ตามที่ได้มีการพูดจาว่ากล่าวนั้นจริงหรือ” “มันแย่ขนาดนั้นจริงหรือ”หรือ เราได้พิจารณาประเด็นทางเศรษฐกิจควบคู่ไปด้วยหรือเปล่า ทำไมหลายประเทศที่พัฒนาแล้วจึงอนุญาต แล้วมันมีผลดีผลเสียอย่างไร

แง่มุมที่เราควรพิจารณา และ พินิจ วิเคราะห์ดูว่า การอนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อ/ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือในอสังหาริมทรัพย์ได้ มันมีข้อดีและข้อเสียต่างกันอย่างไร น้ำหนักของข้อดีและข้อเสีย อะไรสูงกว่ากัน อะไรที่เป็นประโยชน์มากกว่ากัน

ข้อเสียที่เรามักกังวล

• เป็นห่วงว่าราคาที่ดินหรืออสังหาฯต่างๆจะแพงขึ้น กำลังซื้อคนไทยจะมีไม่สูงพอที่จะสามารถซื้อได้ เพราะคนไทยมีกำลังซื้อที่ต่ำกว่า ชาวต่างชาติมีกำลังซื้อสูงกว่า สามารถจ่ายราคาแพงกว่าได้ ย่อมมีโอกาสซื้อได้มากกว่าหรือซื้อได้ก่อนคนไทย อาจทำให้คนไทยอาจซื้อไม่ได้
  
  ข้อกังวลนี้มีความจริงที่รับฟังได้ คือ ชาวต่างชาติมีกำลังซื้อที่อาจสูงกว่าคนไทย (แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะกลุ่มคนไทยที่รวยกว่าชาวต่างชาติก็มีให้เห็นอยู่เป็นจำนวนมาก) และในข้อเท็จจริงแล้วชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูงเช่นเดียวกับกลุ่มคนไทยที่ซื้อสินค้าในตลาดบน สินค้าพรีเมี่ยม ราคาแพง ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่ได้สนใจซื้อสินค้าในระดับราคาถูกหรือตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อย จึงไม่ได้มีผลกระทบต่อผู้ซื้อคนไทยส่วนใหญ่ของประเทศ

• ขายให้ชาวต่างชาติ แล้วคนไทยเสียสิทธิ ไม่สามารถเข้าไปในทรัพย์สินนั้น
  
  ในข้อเท็จจริงแล้ว ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขายให้คนไทยหรือชาวต่างชาติ เราๆท่านๆ คนอื่นที่มิใช่เจ้าของก็ไม่มีสิทธิ์ ไม่สามารถเข้าไปในทรัพย์สินที่คนอื่นเป็นเจ้าของได้อยู่แล้ว ถ้าเข้าไปก็เจอข้อหาบุกรุกเท่านั้น ข้อกังวลนี้จึงไม่ควรเป็นข้อกังวลที่ควรนำมาพิจารณา

• ประเทศอื่นๆ เขาไม่ขาย แต่ให้เช่าระยะสั้น ถึงให้เช่าระยะยาวก็ไม่ยาวมาก ทำไมเราต้องขาย
  
  ใช่ครับ หลายประเทศไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ หรือให้เช่าก็อาจไม่ยาว 90 ปี แต่ก็ 45 หรือ 50 ปี แต่ก็มีหลายประเทศที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทรัพย์สินได้ เช่น อังกฤษ อเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย และหลายประเทศในยุโรป ส่วนในเอเชียนั้นมีเพียงมาเลเซียที่กำหนดพื้นที่ให้ซื้อได้ หรือสิงคโปร์ก็อนุญาตให้ซื้อคอนโดได้ 99% ของพื้นที่แต่ละโครงการ ในขณะที่ญี่ปุ่นเปิดเสรี อนุญาตให้ซื้อได้โดยไม่มีข้อจำกัด
  
  ในขณะที่ประเทศในเอเชียส่วนใหญ่ ก็คงเป็นเรื่องทำนองเดียวกับเมืองไทยคือกลัวว่าคนของประเทศตนจะได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่น้อยกว่า แต่ในหลายประเทศนั้นเกิดจากระบบการปกครองในระบอบสังคมนิยมที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของรัฐมิใช่เอกชน เอกชนเป็นเพียงผู้เช่าใช้ประโยชน์ได้เท่านั้น เช่น จีน ฮ่องกง เวียดนาม

ขายที่ดิน = ขายชาติ จริงหรือ?

ทำไมประเทศที่เจริญกว่า เช่น อังกฤษ อเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น จึงไม่กลัวเรื่องการขายชาติ ไม่กลัวชาวต่างชาติไปซื้อที่ดิน ที่อยู่อาศัยในบ้านเขา

จากมุมองของผมมันขึ้นอยู่ที่ว่าเราอยากได้อะไร จากการขาย / อนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อ ถือครอง กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือในอสังหาริมทรัพย์ได้

• เงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ ซึ่งเราจะได้จากราคาขายที่ดิน / อสังหาริมทรัพย์นั้น และรายได้ที่จะเกิดจากการเดินทางเข้ามาพักอาศัยทั้งตัวผู้ซื้อและญาติ เพื่อนฝูงของเขา เช่นเดียวกับรายได้จากนักท่องเที่ยวที่เอาเงินเข้ามาใช้จ่าย ซื้อสินค้า ข้าวของในประเทศ
  
  ยอดขายคอนโด ให้ชาวต่างชาติ เฉพาะการซื้อคอนโดในช่วงเวลา 3 ปีที่ผ่านมา จะมียอดซื้อประมาณ 50,000 ล้านบาทต่อปี ซึ่งยังไม่รวมตลาดวิลล่าที่มีการซื้อสิทธิการเช่า หรือการซื้อที่ดินในทางอ้อม ซึ่งไม่ทราบว่ามีมูลค่ามากเท่าไร ก็จะเห็นว่ามีตัวเลขที่น่าสนใจมากที่เดียว
  
  สิ่งที่เราต้องไม่ลืมก็คือ เมื่อซื้อแล้วต้องมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลางที่ต้องเรียกเก็บในการดูแลทรัพย์สิน ค่าตกแต่งบ้านหรือห้องชุดที่ซื้อ เมื่อเดินทางเข้ามาพักหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ซื้อก็จะเกิดการใช้จ่ายเช่นเดียวกับนักท่องเที่ยว ซึ่งจะกลายเป็น “นักท่องเที่ยวประจำประเทศไทย“

• กำลังซื้อ หรือ อุปสงค์ เพื่อซื้อทดแทนกำลังซื้อของคนไทยที่ขาดหายไปจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งถ้าเกิดขึ้นได้ นักลงทุนต่างชาติเหล่านี้ก็จะเป็นตลาดทดแทนกำลังซื้อที่ลดลงของคนไทยได้

การจะให้สิทธิ์การถือครองหรือจะขายกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติหรือไม่ จึงเป็นเรื่องที่ ไม่ใช่เรื่องที่ เราควรมีการคิด ประเมินผล ว่าข้อดี ข้อเสีย อะไรที่มีน้ำหนักมากกว่ากัน ผลประโยชน์ที่จะได้รับ เปรียบเทียบกับข้อเสียที่มี อะไรจะดีกว่ากันสำหรับประเทศไทย แต่สิ่งหนึ่งที่เราทราบก็คือซื้อแล้วขนกลับบ้านไม่ได้ ผู้ซื้อต้องเดินทางเข้ามาใช้บริการในบ้านเรา

จากความคิดเห็นของผม การอนุญาตให้ชาวต่างชาติ ถือครองหรือซื้อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน น่าจะมีประโยชน์มากกว่าข้อเสียภายใต้สถานการณ์ทางเศรษฐกิจของประเทศในปัจจุบันและในอนาคต แต่การให้สิทธ์นั้นควรระบุประเภททรัพย์สินที่จะถือครอง ขนาดเนื้อที่ที่อนุญาต และ กำหนดเป็นบริเวณหรือพื้นที่ที่อนุญาตให้ซื้อได้ เช่น กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต สมุย รวมถึงข้อกำหนดทางด้านภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่นภาษีที่ดินและโรงเรือน ภาษีมรดก ภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง ก็จะช่วยลดข้อขัดแย้งในเชิงความคิด ข้อกังวลลงได้