ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมา หลังจากที่ทางรัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาเปิดตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ หากเทียบกับไตรมาสที่ 2 จากการสำรวจพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่บางส่วน มีอัตราการขายที่ดีในการเปิดตัวระยะแรก โดยโครงการเหล่านี้เปิดตัวด้วยโปรดักซ์และราคาที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด และตั้งอยู่ในทำเลที่น่าสนใจ ที่ยังมีคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่มากนัก การซื้อคอนโดมิเนียมในเวลานี้หลายๆคนอาจมองว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่เวลานี้กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับผู้ที่มีความพร้อม เนื่องจากสามารถได้คอนโดมิเนียมในราคาที่ไม่สูง และยังมีของแถมและส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมอีกมากมาย ณ เวลานี้น่าจะเป็นเวลาที่ตลาดจะทำการปรับสภาวะของคอนโดมิเนียมให้อยู่ในภาวะสมดุลย์ ทั้งในเรื่องราคาขายที่สูงเกินไป และ ปัญหาภาวะคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาด เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดขายคอนโดมิเนียม และ หันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮ้าส์ และ โฮมออฟฟิต ในช่วงนี้ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาสร้างโอกาสในอนาคตอันใกล้

จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า การเปิดตัวของคอนโดมิเนียม ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 7,943 หน่วย  ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 97.5 หากเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่สองของปีนี้อยู่ที่ 4,022 หน่วย) อย่างไรก็ดี อุปทานใหม่ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 30.7 หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 อยู่ที่ 11,460 หน่วย)

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมเกรดบี โดยระดับราคาขายอยู่ที่ประมาณ 80,000 – 120,000 บาท ต่อ ตารางเมตร  คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 52 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมเกรดซี ระดับราคาขายส่วนใหญ่อยู่ที่ 55,000 – 70,000 บาท ต่อ ตารางเมตร  คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 43 คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ที่เป็นเกรดเอมีเพียง 1 โครงการ จำนวน 380 หน่วย หรือ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้โดยส่วนใหญ่ ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 68 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 26 ในส่วนบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่เป็นอัตราส่วนร้อยละ 6 เท่านั้น

ในส่วนของอุปสงค์ พบว่า ช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัวจากไตรมาส 2 โดย ณ ไตรมาสที่ 2 ตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงมาก จากการระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธ์ใหม่ หรือ โควิด-19 ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงอย่างชัดเจน สำหรับไตรมาสที่ 3 จำนวนหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มีจำนวนหน่วยขายได้  3,123 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 7,943 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 39 อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 25 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 อยู่ในอัตราร้อยละ 14

ในส่วนของระดับราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมทั้งตลาดในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ จากไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563 อยู่ที่ 265,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 267,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe)  ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563 อยู่ที่ 146,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้วซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 147,356 บาท ต่อ ตารางเมตร ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563 อยู่ที่ 79,400 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 0.7 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 80,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2563 ระดับราคาขายปรับตัวลดลง อันเนื่องมาจากผู้ประกอบการต้องการสภาพคล่องของงบการเงิน จึงได้นำคอนโดมิเนียมมาลดราคาเพื่อสร้างรายได้เข้าสู่งบการเงิน โดยคอนโดมิเนียมที่นำมาลดราคาส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมจากโครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยหรือคาดว่าจะสร้างเสร็จในปีนี้ และคอนโดมิเนียมดังกล่าวสร้างความดึงดูดผู้ที่สนใจซื้ออยู่จริง อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการพัฒนายังคงพยายามที่จะเคลียจำนวนหน่วยเหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยหรือใกล้สร้างเสร็จ จึงต้องลดราคาในโครงการที่สร้างเสร็จหรือใกล้สร้างเสร็จเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

นางสาวริษิณี ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 คาดว่าน่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในระดับเดียวกันกับไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ กล่าวคือ คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ น่าจะมีอยู่ประมาณ 8,000 หน่วย โดยคาดว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในปีนี้จะมีจำนวนรวมประมาณ 25,000 – 30,000 หน่วย ซึ่งจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ที่ลดลงในอัตราร้อยละ 50 จากปีก่อนหน้า  โดยหน่วยเปิดขายใหม่จะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 1.5 – 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการมากที่สุด หรือระดับราคาขายต่อตารางเมตรอยู่ระหว่าง 60,000 – 80,000 บาท ต่อ ตารางเมตร และเป็นคอนโดมิเนียมที่เน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)

ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ มีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยหากเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ อันเนื่องมาจากจำนวนอุปทานที่เปิดขายใหม่ในปีนี้ลดลงอย่างชัดเจน อีกทั้งราคาขายในโครงการที่ตั้งราคาover priced และโครงการดังกล่าวได้ปรับลดราคาลงในช่วงเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถระบายหน่วยเหลือขายออกไปได้ส่วนหนึ่ง แต่ตลาดคอนโดมิเนียมอาจยังไม่กลับเข้าสู่สภาวะที่ดีแบบใน 2-3 ปี ก่อนอันเนื่องมาจาก การเดินทางเข้ามาในประเทศไทยของชาวต่างชาติยังไม่ชัดเจน แม้ว่าอาจจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาได้ในบางกลุ่มแล้วก็ตามแต่ก็ยังไม่กลับไปสู่ภาวะปกติแบบก่อนหน้านี้